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持续打造“丛林生态”碧桂园启动新一轮架构调整 激发组织活力

据了解,1年多来,碧桂园进行了6次大大小小的架构调整。“调整不是‘拍脑袋’的决定,是‘有的放矢’地打造企业内部的丛林生态。”在碧桂园集团4月份的高层管理会议上,碧桂园集团总裁莫斌为自2019年以来的架构调整做了一个精辟的点评。

话音刚落,5月份,碧桂园又启动了新一轮的区域整合。业内消息显示,本轮调整共涉及21个区域,其中15个规模较大的区域被拆分,调整后,碧桂园下辖的区域数量由此前的47个增至73个。用莫斌的话说,区域裂变是为了让更多优秀的人走向关键岗位,实现区域的做强做优,聚焦深耕、提高效能。

这家龙头房企的思路很清晰、目的也很明确,一方面预防组织僵化等大公司病,另一方面集中优势兵力,进一步巩固和扩大自己在低线城市的竞争优势、市场占有率,“坚持占领三四线城市、坚定下沉五六线城市、谨慎布局一二线城市”。2019年初,碧桂园集团董事局主席杨国强曾感慨,中国60%的县碧桂园还没去,还有广阔的空间。截至2019年底,碧桂园已经覆盖了全国31个省份的1299个区/县,但还有符合该公司投资标准的26个三线地级市、84个四线县级市、738个县未进入。

在碧桂园内部看来,裂变可以减少与一线市场的汇报层级、缩短决策链条,有利于原有市场的深耕和新市场的开拓。

从外部视角解读的话,行业周期性减弱、拿地难度加大、市场分化加剧令房企的投资判断越来越难,精细化管理在一定程度上可以起到弱化投资风险、提升项目成功率的作用。2019年,碧桂园经营质量的持续提升也印证了过去一年组织架构调整所带来的积极影响。

提升管理效率 持续深耕

据了解,本次碧桂园拆分的区域包括沪苏、安徽、湖南、湖北、广西等,规模大,覆盖面广,管辖的项目动辄上百个。这些区域的年销售金额都在300亿元-800亿元之间,任何一个都相当于一个中等偏上房企的规模,堪称一个个“小碧桂园”,具备进一步细分裂变的客户、业务和团队基础。例如,原湖南区域连续多年保持当地市场占有率第一,2019年销售额超过当地第二、三、四名房企的总和,这次一分为四。原沪苏区域2019年全口径销售额约870亿元,在2019年全国百强房企销售排名中可排在40位左右,销售规模已连续三年位居集团第一,此次也拆分为沪苏、南通、苏中、苏北4个区域。

对碧桂园而言,全新的格局划分下区域数量大为增加,减少与一线市场的汇报层级、缩短决策链条、提高管理效率,有利于在当地快速反应、深耕三四五线市场。

实际上,碧桂园上至总部、下至区域和项目的组织优化一直在持续进行中。据接近碧桂园的业内人士介绍,该公司进行的架构调整综合考量了市场容量、业绩规模、管理半径以及管理团队的成熟度和运营能力等因素,对偏小的临近区域进行合并,对过大的区域进行细分裂变,从而形成区域运营的“合适规模”。

在本次裂变之前,碧桂园已陆续对一些规模较小、项目较少的区域进行整合。以3月末该公司在广东进行的区域调整为例,调整前广东共有13个区域,调整后变为6个区域,其中原广州区域、清远区域、韶关区域并入广清区域,原深圳区域并入莞深区域,原肇庆区域并入佛肇区域等。被合并的区域无论在项目数量、管理面积还是业绩规模上都是偏小的,而整合之后每个区域公司面对的市场容量都在1500亿元以上,有助于集约资源,提升效能。

打造丛林生态 激发活力

碧桂园是一家被危机感所驱动的企业,杨国强多次强调要敬畏市场,不断提升企业的综合竞争力。这并非无的放矢,明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强认为,从行业角度来看,依靠房价单边上涨和杠杆实现利润增长的黄金时代已经远去,相较制造业,房地产行业人均产能低下的短板开始凸显。而且,随着行业集中度的上升,大型房企之间的竞争愈演愈烈,组织效能的提升也成为了头部企业向内挖掘增长潜力的统一动作。

在微观层面,亿翰智库发现,自房地产行业进入平稳阶段之后,企业投资的判断越来越难。主要原因一是市场周期性减弱,逆周期拿地的概念越来越模糊,拿地窗口期越来越短,把握难度加大;二是市场分化越来越严重,同一个城市不同的项目销售可能都会出现冰火两重天的现象,因此投资人员对地块进行分析需要越来越精细化。这些都对房企缩短管理半径、下沉职能,提升人才匹配度、投资精确度提出了新的要求。

为应对外部环境的变化,碧桂园希望在内部打造出一个丛林生态,让人才走出舒适区,激活组织活力。在今年3月碧桂园集团高层管理会议上,莫斌便提出新“1+3”、丛林生态、纵向轮岗、创造价值、优秀的人等五个关键词。他表示,“1+3”管理思路具体来讲,“1”是经营理念,“3”是总部精干高效、区域做优做强,项目做一成一。“公司会根据这个管理思路进一步做好区域的调整和整合。”

而这一次的裂变,让更多优秀的人才走向关键岗位。过去数年,碧桂园培育和引进的大量人才,为该公司的裂变奠定了人力基础。此次新增的26个区域总裁职位,除了从裂变前的大区行政总裁中选拔外,也会从碧桂园的博士团队中物色合适人选。据了解,截至2019年底,碧桂园的在职博士已超过1000位,其中34名已晋升为区域总裁/副总裁以上级别的核心管理人员。

从2019年碧桂园的业绩表现来看,组织架构的调整正逐渐发挥提升公司发展质量的正向作用。2019年,在房地产市场持续调整的背景下,该公司的营业收入、毛利润、净利润依然录得了超过20%的增长。权益回款率在2018年91%的基础上提升5个百分点至96%,远远高于行业平均水平。净经营性现金流连续四年为正,可动用现金余额约2683.5亿元,达公司有史以来最高水平,现金短债比高达2.3倍,净借贷比率仅为46.3%。

从项目层面看,截至2019年底,碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.27,而同行一二线城市项目的该指标为0.71或以下。期内,该公司有229个项目在当地县级市市场占有率超过20%。不难看出,管理效能的提升也使项目层面的竞争优势得以进一步扩大。

(来源中国房地产网,东亚生意经编辑)

关于作者: 濠江客

东亚财经,由资深财经记者、国际问题评论员濠江客主持。

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