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房价的秘密:楼市泡沫为何刚而不破?

国家统计局网站10月20日消息,70个大中城市房地产市场价格涨幅略有回落。初步测算,9月份4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点。

其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.5%、0.6%和0.4%。一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格同比上涨7.4%,涨幅比上月扩大0.5个百分点。

从9月开始,濠哥连续写了一个题为《楼市房价大势已定》的专题,深入讨论老百姓最关心的投资话题之一:买房。

濠哥认为,讨论楼市与房价问题,最重要的是明白政策、资金、土地、人口与供求关系。如果多种楼市要素的组合均不支持房价继续上行,那么,未来一个时期的房价就会进入下行周期。

重要的是,一个周期一旦开启,就不会只持续一年两年,而是多年。

濠哥认为,中国主要城市的楼市正在进入下行周期。房价上涨只会在个别城市和少数时间段出现。

关于资金,去年至今的金融政策,都在不断地对房地产开发企业与城市居民个人房贷收紧。比如,金融系统对全国大型房地产企业目前的资金与贷款情况进行梳理,划出三条红线,严格贷款限制;对商业银行的个人房贷业务,则规定了不超过贷款总额30%的上限。

另外,央行公开承诺不让票子变毛,等于告诉你:涨房价没戏。

关于市场,多位专家分析认为,我国房地产市场已经过剩。调查显示,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%。在全球主要大国中,我国家庭住房拥有率或达全球第一。

和美国相比,我国居民家庭拥有住房的比例高出美国家庭30多个百分点。

濠哥在《楼市变天信号已现:房地产业的大国使命已经结束了》一文写道:我国目前所有的发展方向与鼓励政策,没有一条是给房地产的。虽然城镇化还在路上,但是房地产业的时代使命已经完成。

关于房价,当下中国核心城市房价已经全球最贵。根据如是金融研究院的最新报告,中国大陆核心城市中心城区房价仅次于伦敦、新加坡,如果剔除建筑和使用面积的差别,京沪深三个一线城市的房价排全球第2-4位,仅次于香港特区。

数据显示,京沪深中心城区的房价收入比超过40倍,家庭储蓄四十年以上才能买到一处中心城区普通住宅,买房负担极重,目前居全球最高。

即便我们不认为中国楼市会像日本那样出现泡沫破裂,目前的楼市现状也是不可持续的。因为与全球最高房价对应的,是中国仍然属于发展中国家、人均GDP直到2019年才刚刚突破1万美元。

同期,韩国人均GDP超过3万美元,日本为4万美元,美国则为6万多美元。

关于人口。10月17日,阿里巴巴创始人马云更新个人微博称,每年1400万新生儿,是我们国家最宝贵的资源,也是我们国家最独特的脑矿。这1400万儿童接受什么样的教育,决定世界未来怎么看待中国,决定了中国在世界上的地位及中国与世界的关系。

马云老师的这段话,传达了两个信息:2019年,我国新生儿数量首次降到了 1400万这个台阶上;对儿童成长来说,教育最重要。

数据显示,2019年中国大陆总人口14亿人,全年出生人口1465万人。

马云出席2020中国基础教育论坛活动

数据显示,因放开二胎生育政策,2016年和2017年,我国新生儿人口数量曾经一度上升到每年1785万和1723万。但这只是昙花一现。此后两年连续下降,并首次降到1500万之下。

国研智库10月19日发布的报告《未来十年我国劳动力供求趋势分析》称,从人口角度看,近年来我国人口变动出现“三低”和“三化”特征,“三低”是指低出生率、低死亡率和低自然增长率,“三化”是指老龄化、少子化和农村空心化。

据预测,2020年至2030年,我国适龄劳动人口规模从9.89亿人下降到9.27亿人,减少6千多万人。劳动力减少意味着挣钱的人少了,需要供养的老人增多了。

报告预计,到2050年,我国15-64岁劳动年龄人口将比2019年大幅减少23%。“预测中国人口将在“十四五”时期陷入负增长,2050年左右开始将急剧萎缩,2100年占全球比例将从当前的约19%降至7%。”

由于年轻人口数量呈断崖式下跌。一些家庭的人口结构为”4(四位老人):2(一对年轻父母):1(一个孩子)”。有两个孩子的家庭是少数,或极少数。

濠哥认为,过去10-20年,靠“6个钱包”支撑的楼市与城市房价,不可能持续。

因此,无论是当下央行的货币政策(收紧房贷),还是一线城市的土地政策(加大住宅建设土地供应),以及未来10-30年人口数量见顶的大背景,目前全国主要城市不断加码的楼市调控政策,都在反复告诉老百姓:千万别再乱投资买房子了,否则后果自负!

住,可以;炒,不可以。拜托早点断了念想。

但是,虽然上述所有数据信息都不支持房价继续大幅上涨,但是当下的楼市政策也不支持房价大幅下跌。因为房价大幅下跌意味着金融风险。

不允许投资或投机资金进入楼市,继续炒作房价上涨的游戏,也不允许资金通过二手房交易流出楼市变现,这就是当下楼市限购政策的设计机理。

最近二十年,我国货币发行的速度差不多是GDP增长的两倍,源源不断的人民币资金进入楼市。让楼市成为化解人民币大量超发的蓄水池。

恒大研究院任泽平课题级撰写的《货币超发与资产价格》报告认为,过去40年,中国广义货币供应量M2年均增速15%,1998-2017年M2增长了16倍,从各类资产价格表现看,绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输,只有少数的一二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。

显然,货币超发被成功转化为楼市泡沫。

但是今天,楼市这个蓄水池已经满了。因为中国房价已经全球最高。

怎么化解?一方面阻止资金继续流入,另一方面不断加固堤坝,尽量减少资金流出,让巨量资金在楼市大湖里慢慢去泡沫。在时间换空间,逐渐消化过高房价带来的金融风险。

所以,尽管存在着巨大的泡沫,但是中国楼市的泡沫不会破裂。因为这个泡沫是刚性的。

所以,还是那句话,现在,除了刚需必须得买房子的——不买房就上不了户口、孩子上不了学的,现在房价下跌正好入手。其他的,如果您手里真有钱,往哪儿投也不能往楼市里投,否则您投进去就别想出来。

关于作者: 濠江客

东亚财经,由资深财经记者、国际问题评论员濠江客主持。

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