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领导把话都说白了,房地产泡沫很大,您还要带着钱往楼市里冲?

“房地产核心的问题还是泡沫比较大,很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者是投机,这是很危险的。”

3月2日,银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上再次警示房地产泡沫问题。

去年底以来,中国一线城市——尤其深圳和上海——的房价再次出现上涨热潮。这意味着房地产去泡沫遇到了市场强烈买入意向的阻击。

领导强调泡沫已经很大,房地产投资者却想尽快买到房子,免得房价继续涨到天上,更加买不起。

领导与房客,政策与市场,到底谁错了,难道带着钱进入楼市的购房者不知道风险,还是只看到了、想到了“买到就是赚到”呢?

“因为你持有那么多房产,将来市场价格要是下来,你个人的财产就会有很大的损失,贷款就还不上本金和利息,银行也收不回贷款,经济生活就会发生很大的混乱。”郭树清不得不继续提示风险。

同时担任中国人民银行党委书记的这位郭主席表示,房地产的问题是:现在金融化、泡沫化倾向还比较强。但是2020年投向房地产的贷款增速8年来首次降到了各项贷款平均增速之下,相信房地产的问题会逐步得到好转。

也就是说,房地产调控,从领导的角度看,才刚刚有了一点降温的苗头。”房住不炒“政策必须坚持下去,现在绝对不是放松的时候。

所以,我们也看到,无论深圳、上海,还是深圳、上海周边的其他房价“蠢蠢欲动”的城市,都在不断加码房地产调控政策。

据统计,仅2020年上半年,各地房地产调控政策累计达到304次,刷新了半年调控次数的历史记录。更重要的是,相较“一城一策”的地方行政调控,2020年以来的房地产市场金融调控力度也明显强化。

如果“一通操作猛如虎”不见效,那就再来一轮“一通操作猛如虎” ,直到将社会上、市场上急着进入楼市的热情、热钱彻底打到“残废”为止。

上游打银行、打开发商,中游打中介、打二手房,下游打限购、打限售、打假离婚、打违规贷款…

如果总结一下当下的房地产调控政策,可以用两句话来概括:

一是现在中央和地方政府进行的房地产调控,是全线、全面和全产业链调控;

二是中央贯彻“房住不炒”政策的决心之强大、之持久、之魄力,前所未有。

为什么?

为什么多少年来对于各级各地政府拉动经济一直是“香饽饽”的房地产业,如今要遭到如此严厉的打压?

郭树清给出了答案:这是一场防范化解金融风险的攻坚战

据《中国基金报》今天的报道《刚刚,郭树清重磅发声:房地产领域还是泡沫比较大,很多人买房为了投资投机!》,郭树清表示,当前防范化解金融风险攻坚战取得决定性成就。2020年银行业全年处置不良贷款超3万亿;2017年和2020年累计处置不良贷款8.8万亿元,超过之前12年总和。房地产金融化泡沫化势头得到遏制,2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。

也就是说,过去四年,中国银行业化解了将近9万亿元的不良贷款。这一数字是惊人的。

但是郭主席没有说,还有多少不良贷款需要化解,或正在等待金融监管部门去化解。

最近一年多来,老百姓们可以从一些媒体报道中看到的,就是一些金融机构或大型企业不断的“债务爆雷”。比如已经破产的包商银行、正在破产的海南航空等,动辄千亿元、数千亿元;地产商方面传出债务危机的,如恒大地产、华夏幸福、绿城、泰禾等,也是问题多多。

因此,理解当下的楼市,也必须从金融风险的角度去想一想其中的道理。

特别是,郭主席说到的这句话:

“因为你持有那么多房产,将来市场价格要是下来,你个人的财产就会有很大的损失,贷款就还不上本金和利息,银行也收不回贷款,经济生活就会发生很大的混乱。”

明白了吗?

如果你现在着急买房子想的是财富保值增值,想的是买房是一笔优良的投资,郭主席的话就是在警告你价格下行的风险。

如果你现在买到的一平米10000元的房子,5年后变成了市场价8000元,但是你还得按原来的房价申请的贷款按月归还房贷,你能不能接受?

可能有网友说,中国的房价会听郭树清的么?谁告诉你一线城市的房价能降得下来?现在各国都在货币放水,房价不可能降得下来!

对于这些问题,请各位一定要记住郭主席说的:现在楼市存在较大的泡沫

问题来了,既然中国楼市存在较大的泡沫,为什么老百姓看到的是房价还在往上涨?

这正是当下中国高层的政策选择,在楼市泡沫不破裂的情况下化解风险:既要让楼市的泡沫不突然破裂、集中破裂,不对中国社会造成巨大冲击,又要化解掉其中的巨大风险。怎么办?

凉拌,就是温水煮青蛙,让楼市泡沫慢慢的破裂、价格逐级下跌。尤其要让已经进入到楼市里的钱,慢慢在里面融化掉,尽量不放出来、不许出来、不能出来。

也就是说,资金进入楼市,从今往后,将是一个宽进严出的通道。进去不容易,出来——卖房变现——更难。

实际上,房价下跌已经开始了。比如,东部的没有跌,但是西部的可能跌了;一线城市没有跌,但是二线、三线城市的房价可能跌了;特大城市的房价还很坚挺 ,但是特大城市周边的房产,可能也已经明显的下跌了。

这就是当前化解房地产泡沫的过程。

现在,对老百姓来说,最难转变的,是最近20多年已经形成的买房投资观念与对房价上涨的预期。难以接受房地产存在较大泡沫的现实。

那么,中国楼市尤其是一线大城市的楼市是否存在较大泡沫呢?

我们不妨从两个纬度来比较一下:

一是横向比:中国作为一个发展中国家的房价,已经超过了周边发达国家的房价。这非常的不正常。

比如:今年1月11日,韩国总统文在寅公开向老百姓道歉,原因是过去一年,在疫情冲击之下,韩国的房价暴涨了20%, 交易价格创下了近14年来的新高。同时,韩国房屋的租赁价格也达到了9年来新高。

文在寅说,他在就任总统、发表宣言时,曾表示要将房价降下来,让群众有幸福的生活,可是现在韩国的平均房价距离他上任的时候上涨了74%。

那么,韩国的房子现在是什么价呢,尤其是最大城市首尔,是不是已经涨到了天上呢?根据韩国最大的商业银行——国民银行的调查数据显示,首尔的房价到今年1月首次超过每平方米1200万韩元(约合7万元人民币)。

也就是说,文在寅2017年上任时,首尔的房价是4万元一平米。

无论是现在的每平方米7万元,还是四年前的每平方米4万元,首尔的房价都远远比不上北京、上海和深圳的房价。

但是,中国的人均GDP,众所周知,2020年首次达到了1万美元。同时,韩国的人均GDP早就超过了3万美元。即韩国的人均财富水平是中国的三倍以上。

如果以韩国的人均GDP和首尔的房价为基准,测算北京、上海的房价,各位看官,您还认为,中国主要城市的楼市不存在较大泡沫吗?

二是纵向比:中国面临未来出生人口继续断崖式下跌的窘境

根据公安部发布的户籍登记数据,2020年,全国登记新生儿数量仅1003.5万人。

最近几年,中国新生儿数量呈现连续下跌的现象:

2017年,1725万。

2018年,1523万。

2019年,1465万。

2020年,1003.5万。

连着四年,出生率下降。尤其是2020年,或许是由于疫情影响,一下子减少了460万,可谓断崖式下跌。

根据国家卫生健康委数据,2020年中国人均预期寿命为77.3岁。也就是说,如果中国保持每年出生一千万人,77年后即本世纪末,中国人口的峰值将是7.7亿人,——但这是不可能的。

由于一千万孩子,最多能组合成400多万个家庭,其中成了家的也有可能不生孩子,那么,仅仅到了2040年之后,中国每年出生人口将由现在的一千多万人继续下跌至五百万人左右,那就意味着中国总人口及人口峰值,可能将继续减少至5亿人以下。

请各位一定要明白,中国人口数量一旦进入到快速下降的轨道,减少的速度可能超乎你的想象。

其实,不用多久,3年后,一些城市的幼儿园就会显得富余;6年后,这些城市的小学,就会变得宽绰。届时,大城市的学区房将会由现在的天价,变成水泥价——如果不是白菜价。

学区房大幅降价,将会引发整个大城市的房价下跌一个台阶。

这个时间,就在3-5年后。

上面谈到的人口情况,是不是濠哥危言耸听呢?

我们不妨再看一个数据。据民政部统计,2018年我国的单身成年人口高达2.4亿人,其中有超过7700万成年人是独居状态。预计到2021年,这一数字会上升到9200万人。

或者不结婚,或者结婚不要孩子,或者结婚不久就离婚……正如《单身社会》一书预言,单身社会正在成为一次空前强大、无可避免的社会变革。

老龄化、少子化也好,社会变革也好,城市化尤其是大城市也好,不管什么原因、什么理由,都意味着,中国的房地产业可能面临着越来越大的泡沫需要长时间的化解和去库存。

澎湃新闻的一则评论说,市场普遍认为,郭树清的最新判断将是新一轮房地产调控的信号。下决心挤掉房地产泡沫,不仅关乎房地产行业的未来,也关系到整体的经济健康运行和社会稳定。因为房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,影响经济活力,也将挤压大众消费空间,不利于当前的消费提振。同时还将为居民财富安全埋下隐患。

看到这儿,您还认为,现在的房价没有泡沫么?

醒醒吧,领导已经指明了方向,咱就别较劲了。

关于作者: 濠江客

东亚财经,由资深财经记者、国际问题评论员濠江客主持。

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