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楼市变天信号已现:房地产业的大国使命已经结束了

对于仍然还在关注着楼市与房价、关心我国房地产业发展的网友来说,十月至今有三件事必须关注、必须搞懂,才能看清大势,然后顺势而为。

这三件事是:

1、被称为金九银十的房地产销售季,今年发生了什么?

2、深圳特区40周年时被赋权的土地政策意味着什么?

3、央行货币政策发布会推出的房贷新规说明了什么?

一、楼市已三年未现国庆交易黄金周,各地继续加码限购政策

据中国新闻网10月11日报道。国庆中秋假期,重点10城新房日均销售面积创出2015年以来同期最低值。购房者更关注出游,对楼市的关注度减弱,近三年来所谓的国庆楼市黄金周效应已然褪去。

10月份,多地楼市平稳开局,市场交易并未出现爆发式增长。其中,新房市场表现平淡,二手房市场相对活跃。

数据显示,与去年国庆周相比,从日均销售面积上看,2020年重点10城日均销售面积为9.11万平方米,同比下降11.1%。日均销售面积为2015年以来国庆周的最低值。

中证网报道称,日前对北京地区二手房市场调研发现,二手房价格出现不同程度的松动,以大兴、房山为代表的郊区次新楼盘整体降价幅度较大。走访发现,“银十”期间,非核心区域次新二手房价格降价幅度较大,不少房源目前报价相比上半年成交价低了5%左右。

在楼市销售不旺同时,各地房地产限购政策仍在加码。

10月15日上午,长三角又一城市出手调控楼市,无锡提高二套房公积金贷款利率。无锡发布的最新公积金政策要求:职工家庭第二套自住住房公积金个人住房贷款利率,按照同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。首套住房公积金贷款利率:按基准利率执行,目前公积金贷款利率为1-5年期年利率2.75%,6-30年期年利率3.25%。

澎湃新闻从长沙市住建局获悉,《长沙市新建商品房交房交证实施方案》日前正式印发。要求2021年1月1日起,长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区内,尚未申请预售许可的新建商品住宅项目必须实施交房交证,这意味着交房交证政策将在内五区全面推广实施。

这意味着房地产企业必须得先把房子建造好了才能获得销售许可证,再指望拿着图纸就圈钱、指着工地就先把购房者的钱装进口袋里,以后不可能了。

西安市的楼市新政则要求,新建商品房项目必须按比例配建公租房。

西安市住建局官网9月25日发布消息称,为解决中低收入居民和新市民的住房问题,构建以需定供、保障充分、结构合理的公共租赁住房保障体系,西安市政府规定,新建商品住房项目必须配建一定比例的公租房。

二、深圳“先行先试”土地政策预示房价见顶信号

10月11日,新华社全文播发了前中办、国办联合印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区( 综合改革试点实施方案(2020-2025 年)》。该方案明确支持深圳在土地管理制度上深化改革。作为全国楼市领头羊和风向标的深圳楼市由此面临重大转折。

根据方案,国务院授权深圳市政府可以将永久基本农田以外的农用地转为建设用地;支持在符合国土空间规划要求的前提下,推进二三产业混合用地;支持盘活利用存量工业用地,探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题;探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制,完善闲置土地使用权收回机制。

分析人士表示,未来,深圳的居住用地要达到25%以上,中长期更应该达到30%以上。将会有一部分用地调整为居住用地,以缓解深圳住房供求矛盾以及房价上涨问题。

据悉,深圳综合改革试点方案发布后,社会舆论的第一反应是:深圳的房价还得涨。但是中信证券的研究认为,《方案》着力推动深圳区域的发展,并不等于会造成深圳房价的上涨。深圳十分重视多元化的住房供给体系建设,近期更重视增加商品房的供给(例如加快城市更新),预计大湾区将维持活跃成交量和基本稳定的房价表现。

据报道,由深圳市规划和自然资源局制定的《深圳市2020年度城市更新和土地整备计划》在纪念特区建设40周年之际公开。2020年,深圳全市新增拆除重建类城市更新单元计划用地规模679公顷,全市土地整备任务完成15平方公里,全市新增规划配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房29456套等。

在深圳举行的特区成立40周年大会上,最高领导讲话说,要从人民群众普遍关注、反映强烈、反复出现的问题出发,拿出更多改革创新举措,把就业、教育、医疗、社保、住房、养老、食品安全、生态环境、社会治安等问题一个一个解决好,努力让人民群众的获得感成色更足、幸福感更可持续、安全感更有保障。

三、房地产市场不再受银行待见,缺血的楼市支撑不了房价

最近两个月,关于银行和金融部门严格控制住房贷款、房地产企业贷款,防止资金流入楼市的各种政策,不断出台。最近有报道称,几家大行收到监管通知将压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。

报道援引银行业人士表示,监管部门其实早在今年初就有要求,本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例——30%左右。

9月28日,唐山市人民政府网站发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》。通知要求,对在市中心区已拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件购买第二套住房申请商业性个人住房贷款,首付款比例不低于50%;对购买第三套及以上住房的居民家庭,暂停发放商业性个人住房贷款。

人民银行今年第三季度金融数据新闻发布会

10月14日,人民银行举行2020年第三季度金融统计数据新闻发布会。中国证券报记者问,此前市场一直在传言房企融资有三条红线,是否属实?后续在房企融资方面是否会有陆续的政策出台?

上月20日,中国住房城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会”,传达房企融资新规:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不小于一倍。房地产业内将其称为“三条红线”。

央行金融市场司副司长彭立峰就此表示,房企融资新规是房地产市场长效机制建设的重要内容,也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。目的在于促进房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排自身的经营活动和融资行为,同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为,增强房地产企业自身的抗风险能力。

对于当前房地产业面临的新形势,开源证券10月12日发布题为《地产的窘境:负向循环可能已经发生》的报告称,房地产是为数不多的供需双侧都需要加杠杆的行业,但当前政策对供需双侧的杠杆限制都在负面影响房地产的流动性。住房按揭贷款和地产销售已经出现了罕见的连续4年的减速。

报告表示担心,目前这种地产的负向循环已经开始形成。

四、我国城镇居民家庭住房拥有率高达96%,三成有两套住房

《中国金融》4月24日发布的“2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查”显示,我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。

这意味着,在全球主要大国中,我国家庭住房拥有率或达全球第一。

由央行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组完成的这项调查显示,我国城镇居民家庭资产以实物资产为主,住房占比近七成,金融资产占比仅为20.4%。

根据全球经济指标网的数据,发达国家的住房自有率大部分在60%左右,截止2017年年底,美国为64.2%,日本为61.9%,加拿大为66.5%,英国为64.2%,法国为64.9%。

和美国相比,我国居民家庭住房资产比重偏高,高于美国居民家庭近30个百分点。

另据《中国家庭财富调查报告2019》显示,我国城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富的71.35%,农村居民家庭房产净值的占比为52.28%。全国家庭平均自有住房套数为1.02套,即每个家庭平均拥有1套住房。

综合上述信息可见,我国目前所有的发展方向与鼓励政策,没有一条是给房地产的,中国经济正在加速“去地产化”。虽然我国城镇化还在路上,但是房地产业的时代使命已经完成。

在中国楼市的黄金时代结束后,持续十年的白银时代或已于2020年结束。目前我国一二三线城市化改造进入中后期,楼市逐渐进入存量时代。

关于作者: 濠江客

东亚财经,由资深财经记者、国际问题评论员濠江客主持。

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