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逃无可逃,我们都将被房价套牢

国庆、中秋,两个节日一起来,可能有些网友会去看看房子,或者看上就下单了。

中国人都喜欢买房,也都盼望有一套自己名下的房子,有房才有家,有家才有幸福。这是真理,不用怀疑。

所以,如果是刚需,如果是买了房子自己住,给老人或孩子住,不买不行,那就别犹豫。该买就买,早买早心安、早幸福!

房价的涨跌,对于刚需用户而言不应该考虑太多,决策时更应该考虑自身的居住、置换、教育等需求。

但,如果不是刚需,只是想投资买房,买下来等着升值,过几年价格涨上去再卖掉,那么,请记住最高领导说的那句话:房子是用来住的,不是用来炒的。

不听话,就得吃亏。尤其,这是在中国,不听领导的话,就得吃大亏。

如果有钱,持有的现金太多,可以学学如何理财,让钱生钱,比让房生钱的效率要高得多。其次,买点黄金类产品也能保值;现在风险比较大的,其实就是房子了。

前两天,濠哥曾经撰文《再把买房当投资就是不讲政治了——恒大地产债务爆雷是一个警告》,各位可以参考一下。

9月28日,据21世纪经济报道称,有大行收到通知,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模,多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。

银行业人士称,近期新增涉房贷款额度确有压缩,但个人按揭贷款政策并未调整,此轮房地产金融政策的收紧主要针对房企,对个人申请房贷影响不大。

上月20日,中国住房城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会”,传达房企融资新规:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不小于一倍。房地产业内将其称为“三条红线”。

由于金融环境趋紧,房企融资将高度承压,在“中秋十一”双节假期,预料房企或多采用促销政策,用回款对冲融资端压力。

以恒大带头的大型房企打折促销,对刚需来说算是好事,毕竟可以省些钱。但是对投资来说,还是不要冲动的好。钱一旦进去可就不容易再出来了。

另外,新房价格不断下跌,二手房如果不跟随降价卖给谁去呢。

关于楼市,比较经典的说法是,长期看人口,中期看土地,短期看金融。

就人口来说,国内只有一线城市或区域中心城市是人口流入的,其他地方都有人口流出的忧虑。而且就全国总人口来说,年轻人口数量是呈断崖式下跌的,下跌速度就是一般家庭的结构”4(四位老人):2(一对年轻父母):1(一个孩子)”。

“6个钱包”的楼市支撑结构,固然撑住了现在的城市房价,但也为一代人或两代人之后出现大量房屋无人居住的情况留下了隐患。

至于中期看土地,在我国土地财政的固有模式难以更改的情况下,主要城市仍然有很大的驱动力拿出更多的土地投入到房地产建设中,这就让城市房价很快就触及到了“天花板”。

2020年前8个月,50个大中城市年内卖地收入超2.66万亿元,比2019年同期上涨19.7%;仅仅8月单月,就有14个城市卖地收入超过百亿,最高的上海达到379亿元。土地卖出去那么多,最后都会变成房子。

过去20年,我国房价上涨主要受供求关系、通货膨胀和国际资本的影响。但未来10年的供求关系总体平稳,通货膨胀也会相对温和,因货币放水造成房价快速上涨的情况不会再发生了。

关于楼市和房价,还有一个最大的雷,是早晚都要爆出来的,这就是房产锐。

有报道称,第七次全国人口普查就要来了,700多万普查人员将于11月1日起走入千家万户,正式开启普查现场登记。重点是,这一次,查人又查房。

人口普查,从经济意义上来说,就是要摸清人口数量、结构和分布,这样才能保障消费、教育、就业、养老、医疗、社会政策的有效制定。关于住房,不论是购买、自建、租赁、继承,还是工作单位提供的房子,只要是自己能住,统统都要登记。

查清每一套房背后的那个主人,查清现在城市空置的房产到底有多少,调查清现在市场上有哪些类型住房,查清楚这些才能更好地为后续政策做数据基础。

人、房一一对应,多套房将无处遁形。这就为下一步出台房产税做好了准备。

在上述这些背景下,又由于今年以来的疫情影响,一些城市——尤其是北方城市,已经出现了房价下跌的趋势。有些已经从新区蔓延到以往抗跌的主城区。有的地方每平米降四五千元已不稀奇。

按照国家统计局数据,今年8月,天津二手房价格同比下跌4.5%,在70个主要城市里排倒数第三,表明这一两年,天津楼市的确不乐观。

来自“中新经纬”的一则报道称,天津房价进入下降通道:1平米降5000元、两周降价72万。

2016年年中,梁爽(化名)以130万元的总价款买下天津市东丽区一套二手房,买完之后房价继续蹿升,最高时达到210万元。但随着调控降临,价格一路下挫,最近的挂牌价在140万元左右,基本跌回4年前购买时价格。梁爽感慨,名义上房价涨了10万,但算上物价上涨、房贷利息,可能还要赔钱。

天津市东丽区一在售楼盘售楼部沙盘

中新经纬客户端近日在天津市场走访发现,不管是新房,还是二手房,价格下跌成为当地房地产市场的主流形态,市区内的很多楼盘,都出现了数千元/平方米的跌幅。买到高点的购房人,或许都要承担至少数十万元的账面损失。

除了天津,郑州、济南和石家庄的楼市也很难看。济南,二手房市场挂牌价、成交量都在下降,房价下跌已经持续了一年左右;石家庄,房价更是跌回3年前水平……

经济学者徐瑾的文章《房地产:资产还是负债?》认为,房地产的暴利时代已经结束,投资回报率大概率是下行。

如果是投资用户,应该想到,房地产也存在牛熊市,一般而言是一年半到两年半,这一轮房地产的牛市,已经持续了四到五年。恰恰是这几年,中国房地产政策基调是“房住不炒”,这意味着一线城市的房价不太可能出现暴涨。但在刚性需求的支撑下,暴跌也不可能。

在监管者眼中,房地产市场和资本市场一样,慢牛好过快牛疯牛,房价稳定小步增长是多数人都乐于看到的情况。但这对于投资者未必是个好消息,因为房产的投资回报率,不是黄金时代也不是白银时代,可能只是一个回归正常的黑铁时代。未来房地产是资产还是负债?要看你的运气是好是坏。

实际上,目前北上深等特大城市的房价已经是东京、首尔等周边发达国家中心城市的两倍。如果这还不叫泡沫,那什么叫泡沫呢。

当然,由于中国经济仍然保持着较高的增速,未来一两年,一线城市房地产还有很大可能是平稳上行的。这个时候,买房与否,取决于个人需求以及机会成本。至于一线城市之外的地方,不建议作为投资再买进了。否则非常容易被套牢。

坦白地说,如果从更长的时间来看,一线城市房价也已经见顶向下。

东北财经大学国民经济工程实验室主任周天勇教授认为:中国经济实行内循环的最大的障碍是居民收入问题,因为高房价转移了居民的消费能力!

他表示,我国内需不足的原因,在房地产领域主要有两个方面:一方面是土地收入分配给农民的部分过少;另一方面是高房价转移了城镇居民的部分消费能力。为了改变这种情况,就要逐步地降低房价,控制住房价上涨,这是非常关键的。

周天勇也提到要对投资性房屋开征房产税。但是征收房产税要和放开住宅的购买结合起来,而且持有成本的房产税率不能太高,否则房价就会暴跌,造成重大影响。

目前看,高房价尤其是房价上涨,无论在政治上,还是在经济上,都是现在和将来不被允许的。如果大量的社会财富还像过去那样涌进楼市,中国经济内循环还怎么搞呢?哪还有钱投资科技创业和发展制造业呢?

一句话,时代不同了,别再投资买房了!

最后,本文只是提醒不要投资买房,而不是说刚需。对刚需,只要有钱,任何时候买都是对的,而且越早买越好!

关于作者: 濠江客

东亚财经,由资深财经记者、国际问题评论员濠江客主持。

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