您的位置 首页 深度观察

最高层重申房住不炒,2021将是楼市投资终结之年?

关注濠哥过往文章的网友可能知道,关于当下中国楼市投资及前景,濠哥几乎没有说过什么好话。

这并不是濠哥要刻意黑楼市、黑房地产,也不是站着说话不腰疼,而是中央关于楼市调控的政策已经非常明确,各级官员关于楼市泡沫的警告也不是一次两次,尤其是当下的金融贷款环境、人口剧减的趋势、房价的纵横向对比,都无法支撑依然居高不下的大城市楼市。

3月5日的大会报告再次为楼市调控“拧紧了闸门”。

关于楼市,大会报告中有专门的一段话,是这样说的:

“保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。”

1、最高层关于住房问题的方针是房住不炒。自己买来自己住,可以;除了自住之外的,炒房或投资买房等,一概不支持。

2、最高层关于楼市调控的目标一个字,稳。不光要稳住价格,还要稳住预期。所谓稳预期,就是终结老百姓盼望房价上涨的不切实际的幻想。涨,不行;跌,尤其大跌,也不愿意看见。

3、当下楼市调控的重点大城市住房的突出问题。什么问题?一是房价太高,与房租之比,与收入之比,都严重不符;二是看涨的预期强烈。尤其去年以来,深圳、上海及周边地区的房价,明显不听话,跟中央的要求反着来。这还了得!所以,最近几个月,深圳和上海两地纷纷加码调控,政策一紧再紧,金融一收再收,不把房价热潮打下来,决不收兵。

4、怎么解决大城市突出的住房问题?从报告内容看,主要是两条:一是增加供应,通过安排专项资金、集中建设的方法,限价供应,这显然是一种非市场化的操作;二是扩大和培育房屋租赁市场。让新市民、青年人能通过租房解决在大城市的安居问题。

濠哥认为,最高层执行“房住不炒”政策,决心非常大,目前看,效果正在越来越明显。尤其是抓住大城市的楼市——这个重点,用打“大老虎”的决心来治理,可谓卡住了龙头、抓住了七寸。

给北上深广——四大一线城市如火锅般冒着热气的楼市,盖上铁盖子,强制降温。只要再坚持个3-5年,楼市这股虚火一定能灭掉。北上深广涨不起来,其他城市的上涨就是可控的。

因此,濠哥对这一轮全国性的楼市调控保持乐观,甚至认为,2021年,将是中国楼市投资的终结之年。

我们不妨从报告中提到的城市化率这个数据,再来测算一下居高不下的大城市房价,距离穷途末路还有多远。

大会报告《“十三五”时期发展成就和“十四五”时期主要目标任务》一章提到,“过去五年,1亿农业转移人口和其他常住人口在城镇落户目标顺利实现,城镇棚户区住房改造超过2100万套。”

过去五年,指的是2016年至2020年。

据国家统计局今年2月28日发布的我国2020年国民经济和社会发展统计公报,2020年末,我国常住人口城镇化率超过60%

过去40年,中国城镇常住人口从1.7亿快速增至8.5亿,净增加6.8亿,城镇化率从17.9%提升至60.6%,提高43个百分点。当前中国城镇化率已经高于55.3%的世界平均水平。

根据报告关于“十四五”时期主要目标任务之完善新型城镇化战略,未来五年,我国常住人口城镇化率将提高到65%。有报告预测,这意味着将新增农村转移人口8000万人以上。

也就是说,到2025年,中国的城镇人口将达到9.3—9.5亿人,广大农村地区将只剩下4亿多人。

濠哥认为,65%,将是中国城镇化率的峰值

据目前看到的数据,全球高收入经济体的城镇化率为81.3%,中高收入经济体为65.2%。所以有专家预测,未来二十多年,中国的城镇化率将达到80%,约10.4亿人生活在城镇。濠哥对此不以为然。

因为中国的人口增长趋势不支持。

根据一项预测,中国人口在突破14亿之后,将在“十四五”时期陷入负增长,2050年前后将急剧萎缩。到2100年,中国人口占全球比例将从当前的约19%降至7%。

这是一个剧减的下滑线。

因此,濠哥认为,65%是中国城镇化率的峰值;同时,成为世界上的中高收入经济体,也是中国社会和经济发展的峰值。

好吧,濠哥的观点是,中国的城镇化进程在十四五期间将进入尾声。但是城市化、尤其是大城市化,还在路上。

城镇化,其实是从事农村、农业劳作的人口不断减少的过程。真正更有发展前景的,是城市化,尤其是大城市化。

城市化,尤其是大城市化,意味着,大量城镇化人口将继续向一二线大城市集中。比如日本,差不多全国三分之一的人口在东京都市圈;韩国,五分之二的全国人口在首尔地区附近;美国,大量人口向东西两个海岸带转移,内陆人口越来越少。

未来中国的人口,将主要集中在3大城市群、两个经济带

我们继续读大会报告,报告在关于“十四五”时期主要目标任务之“优化区域经济布局,促进区域协调发展”的部分,是这样说的:

“扎实推动京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展,高标准、高质量建设雄安新区。推动西部大开发形成新格局,推动东北振兴取得新突破,促进中部地区加快崛起,鼓励东部地区加快推进现代化。支持革命老区、民族地区加快发展,加强边疆地区建设。”

这一段话,尤其是前一句,把中国的未来发展,说明白了。

3大城市群:京津冀(雄安),长三角,大湾区(珠三角);

两个经济带:长江经济带(成渝、武汉、长沙、南昌),黄河经济带(西安、郑州、济南、青岛)。

报告在完善新型城镇化战略的部分还强调,“发展壮大城市群和都市圈,实施城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系, 提升城镇化发展质量。”

从城镇化,尤其是城市化的角度,看中国的楼市,就一目了然了。

中国将大城市群和都市圈作为住房建设和保障的重点,为观察楼市与房价指明了方向。

那么,显然,在三大城市群和都市圈的,房价可能还是可以挺一挺的。在长江和黄河两大经济带的,房价也不会贬值太多,但是投资须谨慎。其他地区的房子,其实都属于消费品的性质,买到手里就得贬值,而且买房容易卖房难。

最后,感谢大会报告把中国的城市与楼市,把中国经济的现在与未来五年,讲得清清楚楚、明明白白。

各位看官,您觉得濠哥对报告的解读、对楼市的观察,对不对呢?您认为濠哥的楼市观察如何呢?

关于作者: 濠江客

东亚财经,由资深财经记者、国际问题评论员濠江客主持。

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注